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这次,重庆房价真的降了!

发布日期:2020-04-25 16:54:22
一、官方数据,新房、二手房都降了 9月17日,国家统计局公布了2019年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中,重庆新房(住宅)价格环比下跌0.3%,二手房(住宅)价格环比下跌0.4%。新房、二手房均降温。 不仅仅是重庆楼市出现降温的情况,全国楼市都明显放缓了。其中二手房放缓更明显,一线城市中,北京环比下降0.4%,上海和广州均环比持平,深圳环比上涨0.2%。如果感觉一线城市太遥远,去看看隔壁成都,二手房也环比下降0.9%。 值得注意的是,近期各省会城市对于学区房的管控较为严厉,这使得部分二手房属性的学区房降温较为明显。而重庆最近也出台了教育新政,公办学校和民办学校划清界限,部分新区房价势必会受到影响。二手房价格回落,最终也会反馈到新房市场上。 不过,房价指数就是指真实的价格吗? 答案当然是否定的。 国家统计局发布的“住宅销售价格指数”,统计的是一个区域内已经成交的住宅,待售房屋是不纳入统计的,它的具体作用是反映住房销售价格总体变化趋势和变化幅度。 拿新房举个简单的例子,行情好时,开发商愿意多推利润高的高单价房,购房者乐意买单,房价指数就上升。行情不好时,高单价房不好卖,开发商多推低单价房,以价换量,房价指数就下降。 尤其是对于重庆这类新房供应比较充足、多组团共同发展的城市,某刚需房集中区一发力,房价指数一下就能拉低。对于房价指数下降更准确的解释是:中高单价房子成交比例减少,低单价房子成交比例提升。考虑到最近成交量大减,此次新房指数下降的重要因素是中高端房子不好卖了。 那房价真的降了吗? 新房方面,部分高单价的改善房降了,配套一般的改善房,不降价真的卖不动。 二、高单价、总价的房子降了 7月底,猫眼评房踩盘过中国铁建西派时代,精装房,建面均价14000起,套内单价差不多17000元。前几天,看见中国铁建西派时代推出10套特价房,建面单价12500元起,直降1500元/平米。 此次打着特价房的名头,其实就是变相降价。从去年开盘到现在,中国铁建西派时代去化一直不怎么好,开发商看清了形势,终于选择了降价出货。 中国铁建西派时代位于处于巴滨路的上段,非常靠近融汇半岛,在龙汇路鱼洞二小昕晖校区旁。 纯住宅项目,体量比较小,走高端路线,商业靠旁边的龙湖和融汇,配套上没有特别突出的亮点。西派”虽然在重庆的热度不算高,但是在隔壁成都已经成功打造了多个项目,品质还是有保障的。 中国铁建西派时代一共有三个户型,面积(建面)分别是136平米,168平米和185平米。去年9月推出的4号楼,正好遇上重庆楼市降温,卖了一年还有20多套没卖完。 今年4开盘的1号楼,在4、5、6月楼市行情变好时出了些货,随后楼市又遇冷,整体去化压力很大。在巴南区,卖豪华大平层,配套不算突出,本身就不是好选择。如今形势之下,选择降价是明智之举。另外1号楼185平米还没拿出来卖,未来去化是个问题。 另一个案例是迟迟不愿意开盘的电建洺悦国际。电建洺悦国际在万科彩云湖旁边,之前踩盘时拍了几张照。 8月电建洺悦国际搞了个内部团购会,主力户型74㎡-118㎡,套内单价2.3万+/㎡,折后成交价在2.2万/㎡左右,高于之前预期的套内单价2,1万。 虽然开发商用各种办法进行促销,但是整场团购会,购房者以观望居多,去化不是很好。主要是价格、配套对比旁边的万科彩云湖没有优势,而户型、梯户比上的优势,市场并不买单。 截止9月17日,网上房地产的数据显示销售了2套。 行情不好,开发商缺乏信心,一直推迟开盘时间。如今行情下,部分高单价、总价盘面临着要不要降价促销、加快去化的艰难抉择,因为降价也不一定有用。 三。近期重庆楼市走势 重庆楼市这次的确降价了,不论新房还是二手房。 新房“降价”,主要是高价盘、改善房卖不动了,刚需房、低价盘依旧是主力,而且成交比例提升,拉低了整体成交均价。其次,去化比较困难的改善房真的开始降了。 而二手房方面,由于新房市场没热起来,市场预期不断拉低,也开始回落。 对于未来几个月重庆楼市走向,依旧是整体稳定,但不同区域、产品的分化会进一步拉大。 尤其是二手房市场,预期很重要。此次国家统计局发布的房价指数显示房价降了,不管是不是所有产品都真降了,对于市场而言,都是一个提醒:短期内不可能再现火爆场景了。 对于购房者,有几个建议: 1、更多注意力放到核心区,远离没有配套的新区。最近教育新政一出,新区不少“学位房”遭受打击,核心区反而受益。 2、新房价格基本是稳定的,刚需遇到合适的房,买。去化慢的改善房真的会打折,但投资请远离。 3、投资多关注一下二手房,特别是小户型的,持有时间更短,二手房市场机会也更多。
 
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